Verkauf betrieblicher Immobilien: Besteuerung des Erlöses durch die ImmoESt
In unserem Blog-Artikel zur Immobilienertragsteuer wurde diese bereits in ihren Grundzügen erläutert und darauf eingegangen, dass im Zuge einer privaten Grundstücksveräußerung eine Besteuerung des Gewinns erfolgt.
Du möchtest wissen, ob und in welcher Form diese Art der Besteuerung bei betrieblichen Immobilienverkäufen zur Anwendung kommt und du somit auch als Unternehmer davon betroffen bist? Die Antwort darauf liefern wir dir einfach erklärt in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick
- Auf Erlöse aus betrieblichen Immobilienveräußerungen kommt grundsätzlich der Steuersatz von 30% zur Anwendung.
- Rechnungslegungspflichtige Unternehmen wie beispielsweise Aktiengesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung zahlen nicht Immobilienertragsteuer, sondern 25% Körperschaftsteuer.
- Besteuerung von Grund und Boden erfolgt mit 30% ImmoESt: Differenzierung zwischen Alt- und Neufall ergibt unterschiedliche Ermittlungsarten des Veräußerungserlöses.
- Veräußerungserlöse von Gebäuden werden ebenfalls mit 30% Immobilienertragsteuer besteuert.
Veräußerungserlös: Differenz zwischen Restbuchwert und Erlös.
Wann fällt Immobilienertragsteuer im betrieblichen Bereich an?
Grundsätzlich wird genau so wie beim privaten Verkauf von Immobilien seit dem 01.04.2012 die ImmoESt fällig. In welcher Höhe diese anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen muss darauf geachtet werden, um welche Rechtsform es sich handelt. Die Immobilienertragsteuer kommt nämlich für Einzelunternehmer und Personengesellschaften zur Anwendung, nicht jedoch bei rechnungslegungspflichtigen Unternehmen.
Außerdem macht es einen Unterschied, ob Grund und Boden veräußert wird oder ein Gebäude.
Darüber hinaus ist auch eine Differenzierung zwischen Alt- und Neufall erforderlich. Worauf es bei diesen Punkten genau ankommt, wird im Folgenden erläutert.
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Rechtsform und ImmoESt
Sofern sich ein Grundstück im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers oder einer Personengesellschaft (zB. OG) befindet, erfolgt eine Besteuerung des Veräußerungserlöses im Rahmen des besonderen Immobilienertragsteuersatzes. Dieser beträgt gemäß § 30a EStG 30%. Handelt es sich um ein rechnungslegungspflichtiges Unternehmen kommt grundsätzlich nicht der Sondersteuersatz in Höhe von 30% zur Anwendung, sondern die Körperschaftsteuer.
Erzielt also beispielsweise eine GmbH Gewinne aus einer Immobilienveräußerung, werden diese mit 25% versteuert. Werden diese Gewinne ausgeschüttet, also noch an Gesellschafter ausbezahlt, fällt darüber hinaus auch noch Kapitalertragsteuer an (27,5%).
Besteuerung von Grund und Boden
Sofern ein Verkauf von Grund und Boden erfolgt, der zum Betriebsvermögen gehört, fällt ebenfalls ImmoESt an. Hierbei muss jedoch zwischen Alt- und Neuvermögen unterschieden werden. Entscheidend ist, ob die Liegenschaft zum 01.04.2012 steuerverfangen war:
Neufall: Wurde eine Liegenschaft nach dem 31.03.2002 angeschafft, handelt es sich um Neuvermögen. Daher kommt der besondere Steuersatz von 30% zur Anwendung.
Altfall: Von Altvermögen spricht man, wenn der Erwerb der Liegenschaft vor dem 31.03.2002 erfolgte. Die Besteuerung hängt davon ab, ob nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung durchgeführt, also eine Änderung des Verwendungszwecks erfolgte:
- Erfolgte keine Umwidmung, werden vom Veräußerungserlös pauschal 86% Anschaffungskosten abgezogen. Der daraus resultierende Gewinn unterliegt dem 30-prozentigen Sondersteuersatz der ImmoESt.
- Wurde eine Umwidmung durchgeführt (nach dem 31.12.1987), dürfen diese Anschaffungskosten nur mit 60% angesetzt werden. Der Veräußerungserlös wird wiederum mit 30% Immobilienertragssteuer belastet.
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Besteuerung von Gebäuden
Auch bei Gebäuden wird der Veräußerungserlös – also die Differenz zwischen Restbuchwert und Erlös – seit 01.04.2012 mit 30% ImmoESt besteuert.
Ausnahmen von der Anwendung der ImmoESt
Der normale Einkommensteuertarif kommt in folgenden Fällen zur Anwendung:
- Grundstücke, die dem Umlaufvermögen zugerechnet werden
- Gewerblicher Grundstückshandel (die Veräußerung oder Überlassung von Grundstücken ist Betriebsschwerpunkt)
- Vornahme einer Teilwertabschreibung vor dem 01.04.2012
- Übertragung einer vor dem 01.04.2012 aufgedeckten stillen Reserve auf die Immobilie
Keine Besteuerung von „Zwangsgewinnen“
Bestimmte Vorgänge unterliegen nicht dem Steuerregime der Immobilienertragsteuer.
- Es fällt beispielsweise keine ImmoESt an, wenn die Veräußerung eines Grundstücks infolge eines behördlichen Eingriffs erfolgt. Die Veräußerung von Grundstücken ist weiters befreit, wenn sie der Vermeidung eines derartigen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs dient.
- Ebenfalls von der Immobilienertragsteuer befreit sind Tauschvorgänge von Grundstücken, die im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens erfolgen.
- Gewinne im Zuge von Abgeltungen von Wertminderungen des Grundstücks aufgrund öffentlichen Interesses – zB anlässlich der Einräumung einer Stromleitungsdienstbarkeit oder eines Zugangs zu einer U-Bahn-Station – unterliegen nicht der ImmoESt.
Verlustausgleich
Verluste aus betrieblichen Grundstücksveräußerungen sind vorrangig mit positiven Einkünften aus Immobilienveräußerungen zu verrechnen.
Ein verbleibender negativer Überhang kann mit progressiv besteuerten Einkünften ausgeglichen werden, dies jedoch nur bis zu 60%.
Körperschaften und ImmoESt
Sind Körperschaften aufgrund ihrer Rechtsform nach unternehmensrechtlichen Vorschriften zur Buchführung verpflichtet, kommt die ImmoESt nicht zur Anwendung. Dies gilt vor allem für Kapitalgesellschaften.
Derartige Körperschaften unterliegen nämlich mit ihren gesamten Einkünften der Körperschaftsteuer in Höhe von 25%. Liegt ein Veräußerungsvorgang vor, ist dieser in die entsprechende Körperschaftsteuerveranlagung des jeweiligen Jahres aufzunehmen.
Anders als natürliche Personen (aber auch sonstige Körperschaften) müssen Kapitalgesellschaften keine Abzugsverbote für Aufwendungen im Zusammenhang mit Grundstücksveräußerungen berücksichtigen. Wie bereits erwähnt unterliegen derartige Gewinne der regulären Körperschaftsteuer.
Die ImmoESt wird jedoch angewendet, sofern auf die Körperschaft die unternehmensrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften nicht zur Anwendung kommen.
Entnahme von Grundstücken – ImmoESt
Bei der Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen handelt es sich seit 01.04.2012 um einen steuerneutralen Vorgang. Die Besteuerung wird somit in der Regel auf den tatsächlichen Veräußerungszeitpunkt verschoben (Buchwertfortführung).
Werden jedoch Gebäude aus dem Betriebsvermögen entnommen, kommt es zur Besteuerung auf Basis des Teilwerts mit dem besonderen Steuersatz von 30%. Davon ausgenommen sind zB gewerbliche Grundstückshändler. Hier kommt es zur Besteuerung im Rahmen des progressiven Einkommensteuertarifs. Erfolgt später eine Veräußerung, ist der Entnahmewert vom Veräußerungserlös abzuziehen.
Zahlung der ImmoESt
So wie bei privaten Immobilienverkäufen auch, muss die ImmoESt bis zum 15. des übernächsten Monats nach Eingang des Kaufpreises an das Finanzamt abgeführt werden.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Wirtschaftskammer Österreich, Die Besteuerung von betrieblichen Immobilienverkäufen
Unternehmensserviceportal, Immobilienertragsteuer
Österreich.gv.at, Immobilienertragsteuer
