Verkauf von privaten Grundstücken: Besteuerung durch die ImmoESt
Sie wollen wissen, mit welchen Abgaben Sie im Zuge einer Grundstücksveräußerung rechnen müssen und möchten keine steuerrechtlichen Überraschungen erleben? Kein Problem, bei uns erfahren Sie, worauf Sie achten müssen!
Bei der Veräußerung privater Grundstücke fällt seit dem 01.04.2012 eine besondere Form der Einkommensteuer an: die Immobilienertragsteuer. Im Folgenden erläutern wir, worum es bei der ImmoESt genau geht, wann und in welcher Höhe diese Art der Besteuerung zur Anwendung kommt und unter welchen Umständen man davon befreit ist.
Hinweis: Sobald eine Liegenschaft in Österreich den Eigentümer wechselt, fällt auch Grunderwerbsteuer an. Näheres dazu erfahren Sie hier. Informationen zur Immobilienertragsteuer im betrieblichen Bereich finden Sie in diesem Blog-Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Es erfolgt eine Besteuerung des „Gewinns“ von privaten Immobilienverkäufen.
- Neugrundstücke: Der Veräußerungserlös wird mit 30% ImmoESt besteuert.
- Altgrundstücke: Der Veräußerungserlös wird mi 4,2% ImmoESt besteuert. Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% angesetzt.
- Die Steuerlast kann durch Berücksichtigung von Herstellungs- und Instandhaltungsmaßnahmen reduziert werden.
- Erbschaft und Schenkung sind von der Immobilienertragsteuer befreit.
- Weitere Steuerbefreiungen wie etwa Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung sind möglich.
Wann fällt Immobilienertragsteuer an?
Wie bereits erläutert, fällt die Immobilienertragsteuer an, sobald ein Grundstück veräußert wird. Darunter versteht man in diesem Zusammenhang:
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise ein Baurecht.
Besteuert wird, wie der Name schon sagt, der Ertrag, welcher aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Genau genommen handelt es sich um die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Das bedeutet gleichzeitig, dass im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft keine Immobilienertragssteuer anfällt.
Berechnung des Veräußerungserlöses
Bei der Berechnung muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um ein Alt- oder Neugrundstück handelt. Vor der Neuregelung der Immobilienertragsteuer war es so, dass eine steuerfreie Veräußerung möglich war, sofern das Grundstück vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Diese Regelung gilt nicht mehr.
Neugrundstück: Sofern ein Grundstück nach dem 01.04.2012 angeschafft wurde, handelt es sich um ein Neugrundstück. Ebenfalls liegt ein Neugrundstück vor, wenn die 10-Jahresfrist vor dem 01.04.2012 noch nicht verstrichen war, das Grundstück also nach dem 31.03.2002 erworben wurde.
Altgrundstück: Wurde das Grundstück bereits vor dem 01.04.2002 gekauft, handelt es sich um ein Altgrundstück.
Je nachdem, ob es sich nun um ein Alt- oder Neugrundstück handelt, kommen unterschiedliche Berechnungsmethoden zur Anwendung. Die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt bei Neugrundstücken ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten.
Beispiel: Wurde etwa eine Wohnung im Jahr 2015 um EUR 100.000,00 gekauft und vier Jahre später um EUR 130.000,00 verkauft, beträgt der Veräußerungserlös EUR 30.000,00. Von diesem Betrag ist die Immobilienertragsteuer zu berechnen.
Handelt es sich um ein Altgrundstück, erfolgt eine pauschale Einkünfteermittlung. Das bedeutet, dass die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Dies bedeutet gleichzeitig, dass der Veräußerungserlös 14% beträgt.
Beispiel: Ein im Jahr 2001 erworbenes (Alt-)Grundstück wurde um EUR 100.000,00 verkauft. Da die Anschaffungskosten pauschal mit 86% angesetzt werden, beträgt der für die Berechnung der ImmoESt maßgebliche Verkaufserlös EUR 14.000,00.
Höhe der Immobilienertragsteuer
Obwohl es sich hierbei um eine besondere Form der Einkommensbesteuerung handelt, kommt jedoch nicht der reguläre Einkommensteuertarif zur Anwendung.
Für Veräußerungserlöse aus privaten Grundstücksveräußerungen fällt ein Sondersteuersatz in Höhe von 30% an (siehe § 30a EStG).
Anpassung der Anschaffungskosten
Bei Neugrundstücken ist eine Adaptierung der Anschaffungskosten möglich. Das heißt: Herstellungs- und Instandsetzungskosten können sich steuermindernd auswirken, da der Veräußerungserlös reduziert wird. Unter Herstellungsaufwand versteht man beispielsweise Kosten für einen Zubau oder eine Aufstockung. Werden zum Beispiel wesentliche Gebäudeteile oder eine Heizungsanlage ausgetauscht, fällt dies unter Instandsetzungsaufwand.
Beispiel: Eine Wohnung wurde um EUR 200.000,00 gekauft und um EUR 250.000,00 verkauft. Es wurden die Fenster ausgetauscht, die Kosten hierfür beliefen sich auf EUR 20.000,00. Der Veräußerungserlös beträgt EUR 30.000,00 (Differenz zwischen 250.000,00 und 220.000,00).
Befreiung von der ImmoESt
Wie bereits erläutert, fällt im Falle einer Schenkung oder Erbschaft keine ImmoESt an. Bedeutsam sind weiters die Hersteller- und die Hauptwohnsitzbefreiung.
Wurde eine Liegenschaft vom Verkäufer entweder mindestens zwei Jahre ab Anschaffung oder Herstellung oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, sind Veräußerungserlöse von der ImmoESt befreit (Hauptwohnsitzbefreiung).
Wurde ein Gebäude selbst hergestellt, ist der spätere Verkauf ebenfalls nicht von der Immobilienertragsteuer betroffen (Herstellerbefreiung). Hierbei ist es nicht erforderlich, dass der Verkäufer das Gebäude eigenhändig errichtet hat. Es reicht, wenn er in diesem Zusammenhang das finanzielle Baurisiko getragen hat.
Wer ist Steuerschuldner und wann ist die ImmoESt zu bezahlen?
Der Verkäufer hat die Immobilienertragsteuer abzuführen. Diese wird bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Erhalt des Kaufpreises fällig.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Wirtschaftskammer Österreich, Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen
Unternehmensserviceportal, Immobilienertragsteuer
Österreich.gv.at, Immobilienertragsteuer
