Verkauf von privaten Grundstücken: Besteuerung durch die ImmoESt
Sie wollen wissen, mit welchen Abgaben Sie im Zuge einer Grundstücksveräußerung rechnen müssen und möchten keine steuerrechtlichen Überraschungen erleben? Kein Problem, bei uns erfahren Sie, worauf Sie achten müssen!
Bei der Veräußerung privater Grundstücke fällt seit dem 01.04.2012 eine besondere Form der Einkommensteuer an: die Immobilienertragsteuer. Im Folgenden erläutern wir, worum es bei der ImmoESt genau geht, wann und in welcher Höhe diese Art der Besteuerung zur Anwendung kommt und unter welchen Umständen man davon befreit ist.
Hinweis: Sobald eine Liegenschaft in Österreich den Eigentümer wechselt, fällt auch Grunderwerbsteuer an. Näheres dazu erfahren Sie hier. Informationen zur Immobilienertragsteuer im betrieblichen Bereich finden Sie in diesem Blog-Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Es erfolgt eine Besteuerung des „Gewinns“ von privaten Immobilienverkäufen.
- Neugrundstücke: Der Veräußerungserlös wird mit 30% ImmoESt besteuert.
- Altgrundstücke: Der Veräußerungserlös wird mit 4,2% besteuert. Anschaffungskosten werden pauschal mit 86% angesetzt.
- Die Steuerlast kann durch Berücksichtigung von Herstellungs- und Instandhaltungsmaßnahmen reduziert werden.
- Erbschaft und Schenkung sind von der Immobilienertragsteuer befreit.
- Weitere Steuerbefreiungen wie etwa Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung sind möglich.
Wann fällt Immobilienertragsteuer an?
Wie bereits erläutert, fällt die Immobilienertragsteuer an, sobald ein Grundstück veräußert wird. Darunter versteht man in diesem Zusammenhang:
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise ein Baurecht.
Besteuert wird, wie der Name schon sagt, der Ertrag, welcher aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Genau genommen handelt es sich um die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Das bedeutet gleichzeitig, dass im Zuge einer Schenkung oder Erbschaft keine Immobilienertragssteuer anfällt.
Berechnung des Veräußerungserlöses
Bei der Berechnung muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um ein Alt- oder Neugrundstück handelt. Vor der Neuregelung der Immobilienertragsteuer war es so, dass eine steuerfreie Veräußerung möglich war, sofern das Grundstück vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Diese Regelung gilt nicht mehr.
Neugrundstück: Sofern ein Grundstück nach dem 01.04.2012 angeschafft wurde, handelt es sich um ein Neugrundstück. Ebenfalls liegt ein Neugrundstück vor, wenn die 10-Jahresfrist vor dem 01.04.2012 noch nicht verstrichen war, das Grundstück also nach dem 31.03.2002 erworben wurde.
Altgrundstück: Wurde das Grundstück bereits vor dem 01.04.2002 gekauft, handelt es sich um ein Altgrundstück.
Je nachdem, ob es sich nun um ein Alt- oder Neugrundstück handelt, kommen unterschiedliche Berechnungsmethoden zur Anwendung. Die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt bei Neugrundstücken ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten.
Beispiel: Wurde etwa eine Wohnung im Jahr 2015 um EUR 100.000,00 gekauft und vier Jahre später um EUR 130.000,00 verkauft, beträgt der Veräußerungserlös EUR 30.000,00. Von diesem Betrag ist die Immobilienertragsteuer zu berechnen.
Handelt es sich um ein Altgrundstück, erfolgt eine pauschale Einkünfteermittlung. Das bedeutet, dass die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Dies bedeutet gleichzeitig, dass der Veräußerungserlös 14% beträgt.
Beispiel: Ein im Jahr 2001 erworbenes (Alt-)Grundstück wurde um EUR 100.000,00 verkauft. Da die Anschaffungskosten pauschal mit 86% angesetzt werden, beträgt der für die Berechnung der ImmoESt maßgebliche Verkaufserlös EUR 14.000,00.
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Höhe der Immobilienertragsteuer
Obwohl es sich hierbei um eine besondere Form der Einkommensbesteuerung handelt, kommt jedoch nicht der reguläre Einkommensteuertarif zur Anwendung.
Für Veräußerungserlöse aus privaten Grundstücksveräußerungen fällt ein Sondersteuersatz in Höhe von 30% an (siehe § 30a EStG).
Anpassung der Anschaffungskosten
Bei Neugrundstücken ist eine Adaptierung der Anschaffungskosten möglich. Das heißt: Herstellungs- und Instandsetzungskosten können sich steuermindernd auswirken, da der Veräußerungserlös reduziert wird. Unter Herstellungsaufwand versteht man beispielsweise Kosten für einen Zubau oder eine Aufstockung. Werden zum Beispiel wesentliche Gebäudeteile oder eine Heizungsanlage ausgetauscht, fällt dies unter Instandsetzungsaufwand.
Beispiel: Eine Wohnung wurde um EUR 200.000,00 gekauft und um EUR 250.000,00 verkauft. Es wurden die Fenster ausgetauscht, die Kosten hierfür beliefen sich auf EUR 20.000,00. Der Veräußerungserlös beträgt EUR 30.000,00 (Differenz zwischen 250.000,00 und 220.000,00).
Befreiung von der ImmoESt
Wie bereits erläutert, fällt im Falle einer Schenkung oder Erbschaft keine ImmoESt an. Bedeutsam sind weiters die Hersteller- und die Hauptwohnsitzbefreiung.
Wurde eine Liegenschaft vom Verkäufer entweder mindestens zwei Jahre ab Anschaffung oder Herstellung oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, sind Veräußerungserlöse von der ImmoESt befreit (Hauptwohnsitzbefreiung).
Beispiel: Ein Gebäude wird in zwei Wohneinheiten aufgeteilt. Eine Wohneinheit wird als Hauptwohnsitz behalten, die andere veräußert. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist hier nicht anwendbar.
Wurde ein Gebäude selbst hergestellt, ist der spätere Verkauf ebenfalls nicht von der Immobilienertragsteuer betroffen (Herstellerbefreiung). Hierbei ist es nicht erforderlich, dass der Verkäufer das Gebäude eigenhändig errichtet hat. Es reicht, wenn er in diesem Zusammenhang das finanzielle Baurisiko getragen hat.
Die Herstellerbefreiung steht nur dem Hersteller selbst zu. Wird ein Gebäude unentgeltlich übertragen, kann der Erwerber diese Begünstigung nicht in Anspruch nehmen. Weiters steht die Herstellerbefreiung nicht zu, sofern das Gebäude innerhalb der 10-Jahresfrist zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde.
Wer ist Steuerschuldner und wann ist die ImmoESt zu bezahlen?
Der Verkäufer hat die Immobilienertragsteuer abzuführen. Diese wird bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Erhalt des Kaufpreises fällig.
Sonderfälle zur Immobilienertragsteuer
Erbschaft und Verkauf
Wie bereits erläutert, wird seit April 2012 die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten mit 30% Immobilienertragsteuer belastet. Für Erbschaften gibt es hier jedoch eine Sonderregel, weil es seitens der Erben keinen Kaufpreis (Anschaffungskosten) gibt. Hier geht das Finanzamt folgendermaßen vor:
Wurde die Liegenschaft vom Erblasser vor 31.03.2002 erworben, handelt es sich um ein Altgrundstück. In solch einem Fall werden 86% des Verkaufspreises als Anschaffungskosten gesehen. Die restlichen 14% werden dem 30-prozentigen Steuersatz unterworfen, womit ein Steuersatz von 4,2% des Kaufpreises vorliegt.
Wurde der Immobilienkauf des Erblassers jedoch erst nach 31.03.2002 getätigt, wird der Veräußerungserlös mit 30% Immobilienertragsteuer belastet.
Errichtung eines neuen Gebäudes auf Altbestandsgrund
Sofern auf einem zum 31.03.2012 nicht steuerverfangenen Grundstück in weiterer Folge ein Gebäude errichtet und vermietet wird, gelten Sonderbestimmungen. In diesem Fall stellen Grund und Boden Altbestand, aber der Gebäudewert-Anteil Neubestand dar. Dies hat zur Konsequenz, dass das Gebäude wie Neubestand versteuert wird.
Verlust aus einer privaten Grundstücksveräußerung
Es besteht auch die Möglichkeit, dass im Zuge einer privaten Grundstücksveräußerung ein Verlust entsteht. Ist dies der Fall, kann der Verlust mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Dadurch wird die Steuerlast aus den positiven Einnahmen reduziert.
Sollte immer noch ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen vorliegen, kann dieser nicht mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Außerdem ist der Verlust für die Folgejahre nicht vortragsfähig.
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es hier jedoch eine Ausnahme. Sollten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, können diese mit Verlusten aus einer Grundstücksveräußerung gegengerechnet werden.
Hier ist der Verlust zunächst auf 60% zu kürzen und kann dieser dann entweder im ersten Jahr zur Gänze oder gleichmäßig verteilt auf 15 Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Wirtschaftskammer Österreich, Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen
Unternehmensserviceportal, Immobilienertragsteuer
Österreich.gv.at, Immobilienertragsteuer
