Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist für Steuerpflichtige von zentraler Bedeutung, wenn es um die steuerliche Behandlung von Gebäudekosten geht. Hierbei sind sowohl Definitionen als auch spezifische Regelungen entscheidend, um festzulegen, wie und wann Ausgaben abgesetzt werden können.
Grundlegende Unterscheidung
Instandhaltung umfasst regelmäßige Arbeiten, die den Zustand eines Gebäudes erhalten sollen. Diese Kosten können in voller Höhe als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Demgegenüber steht die Instandsetzung, die Modernisierungsmaßnahmen umfasst, die den Nutzungswert erheblich steigern oder die Nutzungsdauer verlängern. Solche Ausgaben werden über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Eine Sanierung gilt als Instandsetzung, wenn die Nutzungsdauer um mehr als 25% verlängert wird oder wenn durch den Austausch von mehr als 25% eines Gebäudeteils der Nutzungswert erhöht wird. Hierbei ist pro Jahr zu betrachten, wobei die Anzahl der ausgetauschten Teile entscheidend ist, nicht deren Wert oder Größe.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Für Eigentumswohnungen wird jede Wohnung als eigene Einkunftsquelle betrachtet. Die 25%-Grenze wird für jede Einheit separat angewendet. Bei der Vermietung eines gesamten Gebäudes hingegen bezieht sich die Grenze auf das gesamte Objekt.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
- Bei Wohngebäuden sind Instandsetzungsaufwendungen grundsätzlich über 15 Jahre abzuschreiben.
- Bei Bürogebäuden besteht hingegen ein Wahlrecht, ob eine sofortige Abschreibung oder eine Abschreibung über 15 Jahre erfolgen soll.
Fazit
Bei der Bewertung muss zunächst die jeweilige Einkunftsquelle bestimmt werden, sei es eine einzelne Wohnung oder ein gesamtes Gebäude. Eine Instandsetzung ist immer dann gegeben, wenn innerhalb dieser Einkunftsquelle mehr als 25% eines unselbständigen Gebäudeteils ausgetauscht werden, was die langfristige Abschreibung über 15 Jahre erforderlich macht. Bei Wohngebäuden gibt es kein Wahlrecht bezüglich der Abschreibungsmethode, was sie von Bürogebäuden unterscheidet, wo eine gewisse Flexibilität besteht.
