Wichtig bei der Wohnraumschaffung: Nebenkosten nicht vergessen
Raus aus der Miete und rein in die eigenen vier Wände. Immer mehr Menschen träumen davon, jeden Morgen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung aufzuwachen. Damit dieser Traum Wirklichkeit werden kann, müssen bei der Immobilienfinanzierung jedoch einige Faktoren bedacht werden. Hierbei findet in der Praxis vor allem ein Punkt zu wenig Berücksichtigung: die Nebenkosten. Je nachdem, ob eine Immobilie gekauft oder ein Haus gebaut wird, können die Nebenkosten zwischen 10 und 25 Prozent liegen.
In diesem Beitrag gehen wir auf die Frage ein, welche Nebenkosten Sie beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf unbedingt einkalkulieren sollten.
Inhaltsverzeichnis
Immobilienfinanzierung: Nachfinanzierung vermeiden
Kreditinstitute gehen bei der Immobilienfinanzierung häufig vom Netto-Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses aus.
Das heißt, dass die Nebenkosten von der Bank in der Regel nicht mitfinanziert werden.
Dies kann dazu führen, dass die finanziellen Reserven nicht ausreichen und eine Nachfinanzierung notwendig wird.
Eine derartige Erweiterung des Kreditrahmens kann jedoch teuer werden, da die Banken in solch einem Fall oft höhere Zinsen verlangen.
Um derartige (unnotwendige) Kosten zu vermeiden, sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung die nachfolgenden Nebenkosten keinesfalls vergessen. Tipp: Artikel zu Mietkauf.
Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick
- Grunderwerbsteuer
- Grundbuchsgebühr
- Anwalts- und Notarkosten
- Maklerprovision
- Kosten für Unterschriftsbeglaubigung
Tipp: Mag. Kaspar Strolz ist Anwalt für Immobilien Vertragsrecht und ist für Sie im Falle von Vertragserrichtung, Änderung oder Streitikeiten da. Wir schätzen insbesondere seine kompetente und erfahrene Herangehensweise.
Grunderwerbsteuer
Sobald in Österreich eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt, fällt in diesem Zusammenhang auch eine spezielle Verkehrsteuer an: die Grunderwerbsteuer. Grundsätzlich beträgt der Regelsteuersatz 3,5%. Bei der Bemessungsgrundlage handelt es sich um den Wert der Gegenleistung, der in einer Vielzahl von immobilienrechtlichen Erwerbsvorgängen – wie beispielsweise dem Kauf einer Eigentumswohnung – der Kaufpreis sein wird.
Beispiel 1: Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung beträgt EUR 250.000,00. Dieser Kaufpreis dient als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Im Rahmen der Grunderwerbsbesteuerung fällt daher ein Betrag von EUR 8.750,00 an.
Da der Begriff der Gegenleistung jedoch weitreichender zu verstehen ist, kann dieser auch andere Faktoren, wie etwa die Einräumung eines Wohnrechts oder auf der Liegenschaft haftende Lasten (zB eine Hypothek) umfassen.
Fortsetzung Beispiel 1: Die Eigentumswohnung ist zusätzlich noch mit einer Hypothekarschuld in Höhe von EUR 50.000,00 belastet. Die Bemessungsgrundlage für die Errechnung der Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall also EUR 300.000,00. Die Grunderwerbsteuer beträgt EUR 10.500,00.
Wie die Beispiele zeigen, stellt die Grunderwerbsteuer mit 3,5% einen hohen Nebenkostenfaktor dar, welcher bei der Immobilienfinanzierung unbedingt einkalkuliert werden sollte.
Schenkung und Grunderwerbsteuer?
Es kommt nicht darauf an, ob der Erwerb etwa in Form eines Kaufvertrags oder unentgeltlich erfolgt. Die Grunderwerbsteuer fällt auch bei Schenkungen, einem Tausch oder im Falle einer Erbschaft an.
Liegt ein unentgeltlicher Erwerbsvorgang zugrunde, kommt der Stufentarif zur Anwendung. Der Grunderwerbsteuer-Tarif beträgt dann für:
- die ersten EUR 250.000,00 – 0,5%,
- die nächsten EUR 150.000,00 – 2,0%,
- darüber hinaus – 3,5%.
Beispiel 2: Im Zuge einer Schenkung wird ein Grundstück mit einem Grundstückswert von EUR 500.000,00 übertragen. Die ersten EUR 250.000,00 werden mit 0,5%, die nächsten EUR 150.000,00 mit 2,0% und die restlichen EUR 100.000,00 mit 3,5% besteuert.
In unserem Beispiel fällt ein Gesamtsteuerbetrag in Höhe von EUR 7.750,00 an (1.250,00 + 3.000,00 + 3.500,00).
Sofern Sie mehr zur Grunderwerbsteuer wissen möchten, erhalten Sie in diesem Beitrag weitergehende Informationen und hier über die Immobilienertragssteuer.
Grundbuchsgebühr
Durch die Verbücherung wird das Eigentumsrecht für das Haus oder die Wohnung im Grundbuch vermerkt. Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1% des Kaufpreises. Sofern im Rahmen Ihrer Immobilienfinanzierung ein Pfandrecht des Kreditinstituts grundbücherlich vermerkt werden soll, fallen weiters 1,2% vom Wert des Pfandrechts an.
Für die Eingabe des Grundbuchantrags, welche in der Regel durch einen Notar oder Anwalt erfolgt, fällt noch eine Eingabegebühr an. Diese beträgt, sofern die Eingabe im elektronischen Rechtsverkehr erfolgt EUR 47,00, ansonsten EUR 66,00.
"Vier eigene Wände machen einen Menschen frei."
Anwalts- und Notarkosten
Wie bereits erwähnt, erfolgt der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch durch einen Anwalt oder Notar. Auch der Kaufvertrag für die Immobilie wird zumeist von einem derartigen Rechtsvertreter erstellt. Somit fällt auch das vom Anwalt oder Notar in Rechnung gestellte Honorar unter die Nebenkosten und sollte bei der Immobilienfinanzierung einkalkuliert werden.
Diese Kosten belaufen sich etwa auf 1-3 Prozent des Kaufpreises und sind durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Dies steht einer Pauschalhonorar-Vereinbarung jedoch nicht entgegen.
Immobilienfinanzierung - Maklerprovision
Sofern eine Immobilie durch einen Makler vermittelt wird, hat dieser Anspruch auf Provision.
In der Regel wird diese zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Es gibt aber auch Fälle, wo einer der beiden Vertragsparteien die Maklerprovision allein trägt.
Geregelt ist die Maklerprovision im Maklergesetz und hängt vom Kaufpreis ab. Die maximale Höhe ist wie folgt festgelegt:
- bis EUR 36.336,42 maximal 4 %
- zwischen EUR 36.336,42 Euro und EUR 48.488,51 Euro – 1.453,46 Euro.
- ab 48.488,51 Euro maximal 3 %
Auf diesen Wert ist die Umsatzsteuer in Höhe von 20% aufzuschlagen.
Kosten für Unterschriftsbeglaubigungen bei der Immobilienfinanzierung nicht vergessen
Damit die Eintragung im Grundbuch durchgeführt werden kann, ist es erforderlich, dass die Unterschriften auf bestimmten Urkunden (zB Kaufvertrag oder Pfandbestellungsurkunden) notariell beglaubigt werden.
Auch diese Kosten sind wieder durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt und hängen von der jeweiligen Bemessungsgrundlage wie etwa Kaufpreis oder Höhe des Pfandrechts ab.
Noch Fragen? Optifin, Ihr Experte für Finanzierung – optifin.at
Bereits an den gängigen Nebenkosten kann man erkennen, dass der Erwerb oder Bau eines Eigenheims eine durchwegs komplexe Angelegenheit ist. Vor allem in finanzieller Hinsicht stellt ein solches Vorhaben für die meisten Menschen eine der wohl wichtigsten Lebensentscheidungen dar. Deshalb empfiehlt es sich, bei der Immobilienfinanzierung einen verlässlichen Finanzierungsexperten an seiner Seite zu haben.
Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben oder Beratung für ein Bau- oder Kaufprojekt benötigen, unterstützen Sie hierbei gerne die Finanzierungsspezialisten von Optifin. Schauen Sie noch heute auf optifin.at vorbei.
