Tücken bei der Geschäftsraumvermietung – Vorsteuerberichtigung möglich!
Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist grundsätzlich unecht umsatzsteuerfrei. Dies bedeutet, dass keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss. Damit geht aber gleichzeitig der Nachteil einher, dass der Vermieter für die mit dem Mietobjekt im Zusammenhang stehende Aufwendungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann. Die vom Vermieter geleistete Umsatzsteuer – zB an Handwerker für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen – kann nicht vom Finanzamt zurückgefordert werden kann.
In bestimmten Fällen kann es für den Vermieter daher durchwegs von Vorteil sein, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Er kann also Geschäftsräumlichkeiten freiwillig umsatzsteuerpflichtig vermieten und kommt dadurch in den Genuss des Vorsteuerabzugs.
Vorsicht: Diese Möglichkeit unterliegt Einschränkungen und es kann bei Änderung der Mietverhältnisse auch zu einer nachträglichen Vorsteuerberichtigung kommen. Auch eine anteilige Rückzahlungsverpflichtung von Vorsteuern ist möglich.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste zur Geschäftsraumvermietung und Vorsteuerberichtigung
- Für Vermietung von Geschäftsräumen muss grundsätzlich keine Umsatzsteuer abgeführt werden.
- Damit der Vorsteuerabzug genutzt werden kann, besteht die Möglichkeit, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu wechseln.
- Dies ist nur möglich, wenn mindestens 95% der Umsätze des Mieters steuerpflichtige Umsätze sind.
- Wird zunächst umsatzsteuerpflichtig vermietet und kann aufgrund eines Mieterwechsels nur noch umsatzsteuerfrei vermietet werden, löst das eine Vorsteuerberichtigung aus.
- Im Falle einer Vorsteuerberichtigung kann es sein, dass geltend gemachte Vorsteuern anteilig zurückgezahlt werden müssen.
Vermietung und Umsatzsteuer
Für bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung (zB Wohnraumvermietung) fällt Umsatzsteuer an.
Wie eingangs bereits erwähnt, besteht keine Umsatzsteuerpflicht, wenn ein Gebäude für gewerbliche Zwecke vermietet wird, beispielsweise bei Büros oder Geschäftsräumlichkeiten.
Der damit einhergehende Verlust der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs stellt aber für viele Vermieter einen erheblichen Nachteil dar. Wurden beispielsweise umfangreichere Sanierungsmaßnahmen am Gebäude vorgenommen, kann sich ein Wechsel zur Steuerpflicht durchaus bezahlt machen.
Der Vermieter hat nach § 6 Abs 2 UStG die Möglichkeit, freiwillig umsatzsteuerpflichtig zu vermieten und kann damit vom Finanzamt selbst geleistete Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückfordern.
Einschränkung der Option zur Umsatzsteuerpflicht und Vorsteuerberichtigung
Die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren besteht jedoch nur, wenn der Mieter das Mietobjekt fast ausschließlich für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies bedeutet, dass mindestens 95% der Umsätze des Mieters steuerpflichtige Umsätze sein müssen. Wird beispielsweise an Kleinunternehmer, Banken, Versicherungen, Ärzte, Reisebüros, Physiotherapeuten usw. vermietet, ist ein Wechsel zur Steuerpflicht und damit auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Den Vermieter trifft dabei die Pflicht nachzuweisen, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.
Auch eine Änderung der Mietverhältnisse – bzw. der Mieter – kann Probleme bereiten und zu einer Vorsteuerberichtigung (§ 12 Abs 10 UStG) führen. Eine Vorsteuerberichtigung wird dann ausgelöst, wenn Leistungen zunächst für Umsätze mit Vorsteuerabzug verwendet, dann aber für Umsätze ohne Vorsteuerabzug bezogen werden.
Wurde also zunächst zur Umsatzsteuerpflicht optiert, um einen Vorsteuerabzug geltend zu machen und hat dann ein Wechsel des Mieters zur Folge, dass keine Umsatzsteuer mehr verrechnet wird, kommt es zur Vorsteuerberichtigung.
Beispiel:
Es wird ein Bürogebäude errichtet. Der Vermieter optiert zur Steuerpflicht und vermietet umsatzsteuerpflichtig. Der Vorsteuerabzug für das Bürogebäude beträgt EUR 200.000. Nach 5 Jahren erfolgt ein Mieterwechsel und es wird nun an eine Versicherung vermietet.
Dies bedeutet gleichzeitig einen Wechsel zur umsatzsteuerfreien Vermietung und löst eine Vorsteuerberichtigung aus. Der Berichtigungszeitraum beträgt 20 Jahre, wobei die Änderung nach 5 Jahren eintrat. Die anteilige Berichtigung für 15 Jahre beträgt EUR 150.000, somit eine jährliche Vorsteuerberichtigung von EUR 10.000.
Exkurs: Generelles zur Besteuerung von Mieteinnahmen
Sofern eine Wohnung vermietet wird, erfolgt grundsätzlich eine Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer. Unter Umständen fällt auch Umsatzsteuer an.
Einkommensteuer
Wie hoch die Einkommensbesteuerung ist, hängt vom individuellen Steuersatz des Vermieters ab. Für die Berechnung dieser Steuerform wird die Summe aller Einkünfte herangezogen. Es erfolgt also nicht eine separate Versteuerung der Mieteinnahmen, sondern der gesamten Einkünfte, sei es aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit.
Liegen also neben den Mieteinnahmen beispielsweise auch Einkünfte aus einem Angestelltenverhältnis vor, werden die Erträge dieser beiden Einkunftsarten zusammengefasst und der Gesamtbetrag mit Einkommensteuer belastet.
Sofern die Gesamteinkünfte aus Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften nach dem EStG EUR 11.000,00 nicht übersteigen, fällt keine Einkommensteuer an.
Hinweis: Aufgrund der Abschaffung der kalten Progression liegt dieser Wert ab 2023 bei EUR 11.693,00. Näheres dazu finden Sie in diesem Beitrag.
Umsatzsteuer
Für bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung fällt auch Umsatzsteuer an. Wird beispielsweise ein Gebäude für Wohnzwecke vermietet, müssen die daraus resultierenden Mieteinnahmen versteuert werden. Der Steuersatz beträgt je nach Art der Vermietung entweder 10% oder 20%. Hier kommt es also nicht wie bei der Einkommensteuer auf die Höhe der Gesamteinkünfte, sondern auf die Art der Vermietung an.
Wie meist in der Juristerei gibt es auch hiervon wieder Ausnahmen.
Bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung sind unecht umsatzsteuerfrei – es muss also keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Dies ist zum einen der Fall, wenn die erzielten Umsätze den Freibetrag von EUR 35.000 pro Jahr nicht übersteigen. Hierbei spricht man von der sogenannten Kleinunternehmerregelung.
Weiters muss keine Umsatzsteuer bezahlt werden, wenn das vermietete Objekt für gewerbliche oder öffentliche Zwecke benutzt wird (zB Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Ordinationen, Schulen, Lagerplätze, Sportplätze).
Fazit
Die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren und freiwillig umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, kann aufgrund der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs sehr vorteilhaft sein. Es kommt auf die individuelle Situation des Vermieters an und macht vor allem dann Sinn, wenn im Zusammenhang mit der umsatzsteuerbefreiten Vermietung hohe Aufwendungen einhergehen.
Eine Änderung der Mietverhältnisse kann aufgrund einer Vorsteuerberichtigung teuer werden. Ein neuer Mieter sollte daher mit Bedacht ausgewählt werden, weil die Gefahr besteht, dass geltend gemachte Vorsteuerbeträge anteilig zurückgezahlt werden müssen.
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Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Fuhrmann in Rainer, Miet- und WohnR Kap. 26.3.4.4 (25.07.2022, rdb.at)
Sabukoschek/Lelleck-Zanetti, Vorsteuerberichtigung (25.07.2021, Lexis Briefings in lexis360.at)
