Gebäude auf fremden Boden aus steuerrechtlicher Sicht
Bei einem Superädifikat handelt es sich um ein Bauwerk, das auf fremden Grund mit der Absicht errichtet wurde, dass es nicht dauerhaft darauf bleiben soll (z.B. eine Parkgarage, Einfamilienhaus der Kinder auf dem Elterngrundstück, Jagdhütte, Badehütte, Hochsitz, Wochenendhaus). Dies bedeutet, dass es sich beim Eigentümer des Grundstücks nicht um den Eigentümer des Gebäudes handelt. In diesem Beitrag gehen wir auf die Frage ein, wie Superädifikate steuerrechtlich zu behandeln sind.
Inhaltsverzeichnis
Worum handelt es sich bei einem Superädifikat?
Nach § 435 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) handelt es sich um Gebäude, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen.
Der Eigentumserwerb erfolgt durch die Bauführung selbst, eine Eintragung im Grundbuch findet nicht statt.
Manchmal erfolgt jedoch eine Ersichtlichmachung durch Urkundenhinterlegung.
In der Regel wird mit dem Eigentümer des Grundstücks ein Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen, damit die Nutzungsrechte ausreichend geklärt sind.
Superädifikate und Grunderwerbsteuer
Die Gebäudeerrichtung und die zugrundeliegende Nutzungsvereinbarung sind für die GrESt (Grunderwerbsteuer) irrelevant. Es fällt für den Errichter des Superädifikats also keine Grunderwerbsteuer an.
Achtung: Wird das Bauwerk in Folge durch den Superädifikatserrichter veräußert (zB Verkauf), fällt jedoch sehr wohl Grunderwerbsteuer an. Darüber hinaus unterliegt der Verkauf des Superädifikats auch der Immobilienertragsteuer, sofern dabei ein Gewinn erwirtschaftet wird.
Die Grunderwerbsteuerbefreiung stellt einen wesentlichen Unterschied zum Baurecht dar, welches der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Bei der Beendigung des Grundbenützungsvertrags kann für den Grundeigentümer GrESt anfallen. Wurde in der zugrundeliegenden Nutzungsvereinbarung festgelegt, dass das Superädifikat bei Vertragsende dem Grundstückseigentümer zukommt, fällt bereits bei Vertragsabschluss Grunderwerbsteuer an. Sofern die Gebäudeübertragung von einer Bedingung abhängig ist, entsteht die GrESt-Pflicht erst mit Bedingungseintritt.
Superädifikate und Einkommensteuer
Die der Gebäudeerrichtung zugrundeliegende Nutzungsvereinbarung (zB Miet- oder Pachtvertrag) führen beim Grundstückseigentümer häufig zu Einnahmen.
Derartige Mieteinnahmen stellen steuerbare Einkünfte dar und unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif.
Quellen
Arbeiterkammer, Superädifikat (09.10.2022, arbeiterkammer.at)
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Illedits, Superädifikat (12.6.2022, Lexis Briefings 360.lexisnexis.at)
Perner/Spitzer/Kodek, Bürgerliches Recht6 (2019)
