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Beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien gibt es zahlreiche Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Ein wesentlicher Punkt, auf den häufig zu wenig Bedacht genommen wird, sind die Kaufnebenkosten. Sobald in Österreich eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt, fällt in diesem Zusammenhang auch eine spezielle Verkehrsteuer an: die Grunderwerbsteuer.
Unabhängig davon, ob ein entgeltliches oder unentgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, kommt beim Erwerbsvorgang diese Form der Besteuerung zur Anwendung. In diesem Artikel erhalten Sie einen informativen Überblick über die Kernelemente der Grunderwerbsteuer.
Inhaltsverzeichnis
Steuergegenstand
Steuergegenstand ist nach § 1 GrEStG der Rechtsverkehr mit inländischen Grundstücken.
Es kommt nicht darauf an, ob der Erwerb etwa in Form eines Kaufvertrags oder unentgeltlich erfolgt. Die Grunderwerbsteuer fällt auch bei Schenkungen, einem Tausch oder im Falle einer Erbschaft an.
Hinweis: Die Grunderwerbsteuer darf nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Bei Letzterer handelt es sich um eine jährlich anfallende Besteuerung des Eigentums.
Ausnahmen der Besteuerung
- Bagatellgrenze: die Bemessungsgrundlage des Grundstück überschreitet nicht die Freigrenze von EUR 1.100,00.
- Der Erwerb unter Eheleuten ist begünstigt, sofern die Wohnnutzfläche unter 150 m² liegt und bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
- Bis zu einer Höhe von EUR 900.000,00 unterliegt die Übergabe von Betriebsgrundvermögen nicht der Besteuerung in Form der Grunderwerbsteuer.
- Im land- und forstwirtschaftlichen Bereich fällt im Familienkreis keine Grunderwerbsteuer an, sofern weitere Voraussetzungen erfüllt sind. Auf diesen Befreiungstatbestand wird an späterer Stelle noch genauer eingegangen.
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Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Bei der Bemessungsgrundlage handelt es sich um den Wert der Gegenleistung, der in einer Vielzahl von immobilienrechtlichen Erwerbsvorgängen der Kaufpreis sein wird.
Dieser Begriff ist jedoch weitreichender zu verstehen und kann auch andere Gegenleistungen, wie etwa die Einräumung eines Wohnrechts oder auf der Liegenschaft haftende Lasten umfassen.
Beispiel:
Der Kaufpreis einer Liegenschaft beträgt EUR 250.000,00. Diese ist zusätzlich noch mit einer Hypothekarschuld in Höhe von EUR 50.000,00 belastet.
Die Bemessungsgrundlage für die Errechnung der Grunderwerbsteuer beträgt in unserem Beispiel also
EUR 300.000,00.
Gibt es gar keine Gegenleistung oder liegt diese unter dem Grundstückswert, so kommt eine Ersatz- bzw. Mindestbemessungsgrundlage zum Einsatz: der Grundstückswert.
Dieser kann auf drei verschiedene Arten berechnet werden:
- Pauschalwertmodell: Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes
- Ableitung des Wertes unter Heranziehung des Immobilienpreisspiegels
- Festlegung des Wertes im Rahmen eines Schätzgutachtens. Dieses muss von einem gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt werden.
Tarif
Grundsätzlich beträgt der Regelsteuersatz nach § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG 3,5%.
Liegt ein unentgeltlicher Erwerbsvorgang zugrunde, kommt der Stufentarif zur Anwendung. Der Grunderwerbsteuer-Tarif beträgt dann für:
- die ersten EUR 250.000,00 – 0,5%,
- die nächsten EUR 150.000,00 – 2,0%,
- darüber hinaus – 3,5%.
Beispiel: Im Zuge einer Schenkung wird ein Grundstück mit einem Grundstückswert von EUR 500.000,00 übertragen. Die ersten EUR 250.000,00 werden mit 0,5%, die nächsten EUR 150.000,00 mit 2,0% und die restlichen EUR 100.000,00 mit 3,5% besteuert. In unserem Beispiel fällt ein Gesamtsteuerbetrag in Höhe von EUR 7.750,00 an (1.250,00 + 3.000,00 + 3.500,00).
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(Teil-)Unentgeltlichkeit
Sobald die Gegenleistung weniger als 30% des Grundstückswertes beträgt, liegt aus steuerrechtlicher Sicht ein unentgeltlicher Erwerb vor und es kommt der Stufentarif zur Anwendung.
Beträgt die Gegenleistung mehr als 30% aber weniger als 70% des Grundstückswertes, spricht man von Teilentgeltlichkeit. In solch einem Fall erfolgt eine unterschiedliche Besteuerung des entgeltlichen und des unentgeltlichen Teils.
Beispiel: Ein Grundstück mit einem Wert von EUR 200.000,00 wird mittels Schenkung auf eine andere Person übertragen, wobei Hypothekarlasten in Höhe von EUR 130.000,00 vorliegen. Da die ebenfalls übernommen Hypothekarschulden (Gegenleistung) 65% betragen, wird dieser Teil mit dem Regelsteuersatz, also 3,5%, besteuert. Auf die restlichen 35% kommt der Stufentarif zur Anwendung. Es werden also EUR 70.000,00 mit 0,5% besteuert.
Sofern die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes ausmacht, ist das Rechtsgeschäft bzw. der Erwerbsvorgang zur Gänze als entgeltlich einzustufen. Es kommt der Regelsteuersatz in Höhe von 3,5% zur Anwendung.
Erfolgt ein Grundstückserwerb von Todes wegen oder innerhalb des begünstigten Familienkreises, kommen ebenfalls die Besteuerungsregeln eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts zum Einsatz.
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Werden land- und forstwirtschaftliche Gründe im Familienverband übertragen – egal ob verkauft, verschenkt oder vererbt – dient als Bemessungsgrundlage der einfache Einheitswert.
Dieser wird mit einem Tarif von 2% besteuert. Darüber hinaus besteht ein Betriebsfreibetrag von EUR 365.000,00.
Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften
Gehen in einem Gesamtbeobachtungszeitraum von 5 Jahren mehr als 95% der Gesellschaftsanteile auf einen neuen Gesellschafter über, so fällt Grunderwerbsteuer in der Höhe von 0,5% an.
Anteilsvereinigungen bei Kapitalgesellschaften
Ebenfalls bei einer Übertragung von mehr als 95% der Anteile einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft, wird eine Grunderwerbsbesteuerung iHv 0,5% ausgelöst.
Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz
Erfolgt ein Grundstückserwerb im Zuge einer Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz, beträgt der Steuertarif 0,5% des Grundstückswertes.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?
Die Frage, wer eigentlich Steuerschuldner ist, hängt vom zugrunde liegenden Rechtsgeschäft ab. Im Falle eines Erwerbs von Todes wegen oder bei Schenkungen, ist der Erwerber Steuerschuldner. Ansonsten liegt eine Gesamtschuldnerschaft vor, welche Erwerber und Veräußerer gleichermaßen betrifft. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Grunderwerbsteuer vom Erwerber getragen wird.
Laut § 8 Abs 1 GrEStG entsteht die Steuerschuld sobald ein steuerlicher Erwerbsvorgang verwirklicht wurde. Darunter fällt bspw. der Abschluss eines Kaufvertrags. Die entsprechende Abgabenerklärung hat dann spätestens am 15. des zweitfolgenden Monats beim Finanzamt zu erfolgen.
Beispiel: Wurde ein Kaufvertrag im März abgeschlossen, muss die Abgabenerklärung spätestens am 15. Mai eingereicht werden.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Pülzl, Steuerreform 2015/2016: Die neue Grunderwerbsteuer, Finanz Journal IV 2015
Wirtschaftskammer Österreich, Grunderwerbsteuer neu ab 1.1.2016
