Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spielt die Instandhaltungsrücklage eine bedeutende Rolle in der steuerlichen Betrachtung des Kaufpreises. Diese Rücklage zählt nicht zum Kaufpreis und unterliegt daher nicht der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Für Verkäufer ist es essenziell wichtig, die genaue Höhe der Rücklage im Kaufvertrag zu vermerken, da sie ertragsteuerlich nicht als Teil des Kaufpreises gilt.
Steuerliche Behandlung
Abzugsfähigkeit und Transfer bei Verkauf
Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Der Charakter der Ausgaben kann erst bestimmt werden, wenn das Rücklagenguthaben zur Bezahlung konkreter Rechnungen eingesetzt wird, sei es für Herstellung, Instandsetzung oder Instandhaltung. Bei einem Verkauf wird die angesparte Rücklage nicht an den Verkäufer ausgezahlt, sondern geht auf den Käufer über. Aus diesem Grund kann die Rücklage aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, um die ImmoESt zu reduzieren.
Auswirkungen auf Kaufpreis und Abschreibungen
Aufteilung des Kaufpreises
Der Käufer muss den Kaufpreis auf den Bodenwert, das Gebäude und die Instandhaltungsrücklage aufteilen. Dabei ist die Rücklage nicht Teil des Gebäudewerts und beeinflusst nicht die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen. Um steuerlich anerkannt zu werden, muss der Anteil der Rücklage im Vertrag ausdrücklich ausgewiesen werden.
Empfehlung für klare Vertragsregelungen
Zur Optimierung der steuerlichen Situation wird empfohlen, den Stand der Instandhaltungsrücklage bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie genau zu dokumentieren und im Vertrag gesondert auszuweisen. Eine präzise Dokumentation und Berücksichtigung im Vertrag können zu einer steuerlichen Entlastung für den Verkäufer führen. Diese Informationen sind grundlegende Aspekte der steuerlichen Handhabung von Instandhaltungsrücklagen bei Immobilienverkäufen, und es wird dringend geraten, individuelle Beratung durch Fachleute in Anspruch zu nehmen.
